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「これのどこがダメ？」について

F Fries

これのどこがダメ？に関する投稿です。

この人たちのキャッシュは$24Kなんですね。わたしなら、せめてその倍、できれば$100Kのキャッシュが欲しいです。24Kだと、ちょっとした修理、たとえば屋根の葺き替えをしたら終わりです。ストームや火事で保険が効く修理でも、キャッシュがなければ保険金が降りるまで着工できません。本文にもある通り、賃貸物件というのは借り手がいてこそキャッシュ・フローがあるので、大きな修理で貸せない状態が長引けば長引くほど、損します。しかも空き家状態でもローンや税金・保険の支払いは続けねばなりません。わたしの個人的な安心域としては、投資のバックアップとして、ちょっとした修理資金(10K)プラス最悪一年間貸せなくてもローンを払えるだけの現金(another 10K)が欲しいです。つまり、わたしにとっては、$24Kは投資物件のバックアップにしかなりません。

そして、このキャッシュとは別に、家族のエマージェンシー用の資金が欲しいです。ミリタリー関係の家族で、雇用やベネフィットは安定しているとはいえ、大きな病気や事故をすればまとまったキャッシュが必要になります。だから、別口で、さらに24K。

HELOCはリーマン・ショックの直後、ほとんど凍結状態になりました。Home equityが214Kとありますが、賃貸物件のequityは特に資金マーケットが凍結した状態ではほとんど使えないと思います。だから、これはエマージェンシーの現金のソースとしては当てにしない方がいいと思います。

あと、本文にリタイアメント貯蓄の１１％が不動産資金と書かれてますが、これがIRAの中なのか外なのかよくわかりません。Self-directed IRAで、税金のかからない方法で不動産投資をするつもりでIRA内に貯めているのだとすれば、このキャッシュは別の用途（病気や事故）ではアクセスするのが難しくなります。（不可能ではありません。）

素人の意見ですが、ストックマーケットは今は変に値上がりしてるので、dollar cost averagingで定期的に入れていくのでなければ、今、フリーのキャッシュを全部一気にインデックスファンドなどに入れてしまうのはよくないと思います。（今が２００８年１２月や２００９年２月なら、怖いけど目をつぶって半分をインデックスファンドに入れる、という決断もできたでしょうが。）わたしなら、不動産資金のキャッシュがIRAの外にあるのなら、これをバックアップのキャッシュに勘定しなおし、これからもらう給料の一定部分をdollar cost averagingでインデックスファンドかターゲットファンドに入れていくようにします。

あと、子供の教育資金としてミリタリーからもらえる30Kでは、今の大学の学資には足りないですよね。子供もミリタリーに行ってGI billで大学に行くという選択もあるでしょうが、やはり別途、学資のためのキャッシュも必要になると思います。

Chee 2013/02/05(火) - 18:46

FFriesさん、賃貸物件、そのくらい安全を見ておいた方がいいですか。

キャッシュで持っていれば、安心感はあるけれど目減りリスク。
リタイアメントアカウントで持っていれば、いろいろ特典はあるけれど引き出せない。（Self-derected IRAも考えたのですが）
ブローケージアカウントは、自由が利くけれど、タックスやファイナンシャルエイドで不利。

う～ん。
難しいもんですね。

子育て費用がここまで高くなくて、雇用ももうちょっと安定していて、給料も伸びていて、自宅の価格も右肩上がり～っていう時代と、緊急資金が必要になる可能性が超高い今日の投資、同じ見方でいいんでしょうか？

F Fries 2013/02/05(火) - 19:02

枕を高くして夜寝るためにどのくらいの資金の余裕を必要とするかは、その人によって捉え方が全然違うので、だから本当にやってみないとわからないのです。リーマン・ショックのとき、毎日目減りするリタイアメントアカウントに嫌気がさして、２００８年ー２００９年の冬に全部現金（money market account）に変えた人とか結構いると思うのですが、わたしは平気でした。この辺のリスク感覚って、個人差がものすご〜く大きいと思います。わたしは株式相場の短期的な変動のリスクは耐えられるけど、子供２人の４人家族でトータルキャッシュ$24Kは耐えられないという個人的な好みの問題です。

F Fries 2013/02/05(火) - 20:37

日常生活の中で倹約してお金を貯めるのと、事業経営（賃貸もこの中に含めます）で資金繰りをするのとは、また感触が少し違うと思います。日常生活だと、「今はちょっと我慢、ボーナスが入ってから」とやり過ごすことができますが、賃貸物件の修理とかは先送りにするとその間、よい借り手がつかない可能性があるので。

Nobu 2013/02/05(火) - 21:05

もし私が間違ってなければですが、VA Loanは通常の住宅ローンと違って借りる側のリスクがとんでもなく低いので、この人の戦略は大家になることを厭わなければかなり良いものではないでしょうか？

ミリタリーの場合、利率、頭金、クレジットヒストリーなどで優遇されている、Veterans Associationのローン、VA Laonが使えると思います。Defaultしてもほとんどおとがめはないと記憶してます。払えなくなったら「やーめた」といえば仮に残高が残っていても、Equityでカバーできなくても、その物件を取られるだけです。

また、その記録はクレジットビューローには報告されず、自分のヒストリには影響しないと思います（もしかしたらActive Dutyである必要があるかもしれませんが）。

さらに２年経てば（うろ覚えですが）自宅用のVA Loanが借りられます。

これだけ有利なローンであれば、とりあえず借りて自宅を買い、引っ越しするたびに大家になっていき、儲からなくなった物件はForecloseする（でも自分は最悪でもプラマイゼロ）、という戦略も可能になると思います。

条件などは今では違うのかもしれませんが、もし昔の記憶が正しければ、この人の取っている戦略はかなり良いものかもしれません。

Chee 2013/02/05(火) - 21:06

そのあたりを考慮し、もう一度我が家にあった方針を見つけてみます。
うち、ちょうどアメリカの普通の家庭のモデルとしてピッタリくらいなんで、皆さんの参考になればと思ってます。

F Fries 2013/02/05(火) - 21:13

Nobuさんのご指摘のように、VA loanで自宅として次々買った、というのは確かに大事な点かもしれませんね。普通の投資物件はそのような低利でローンは組めないですからね。

通りすがり 2013/02/05(火) - 21:16

へ～ミリタリーはいろいろと良いと聞きますが、そんなのもあるんですね～

それでも生活設計のアテとしてアセットクラスの偏りはどうかなあ(笑
ましてや子供の学費とかは・・・ねえ。

F Fries 2013/02/05(火) - 22:49

賃貸で出た利益を学費のためにこれから１５年間コツコツ貯蓄する、というのだったらまだ分かるのですけど、１５年先のキャッシュフローで学費を、というのは心配ですね。１５年先のキャッシュフローは予想できませんものね。

この記事の家族があちこちに賃貸物件を持つようになった経緯は理解できるのですが、実際、普通に投資物件として持つ場合、物件があちこちに散らばっていると、各土地で管理会社を雇い、修理やメンテの手配をし、税金や条例と戦わないといけなくなるので、経営としてはとても効率が悪いとおもいます。最初から投資物件として買うなら、経済が安定・上向きで、バブルが少なく、税金や条例が投資家に有利な土地に集中的に保有する方が管理も楽でしょうね。

Chee 2013/02/06(水) - 14:33

＞賃貸で出た利益を学費のためにこれから１５年間コツコツ貯蓄する。

それなんです。私のイメージしているものは。

この前ローン関係の人に聞いたら、３０％ダウンでわりと低金利で投資物件買えるって言っていました。
リスクは大きいけれど、不動産みたいなレバレッジ効くもので運用して、それで得た利益を比較的安全なファンドでってのもありかもと。

通りすがり 2013/02/06(水) - 15:29

かつてまだnon-resident alienで投資してたとき住宅投資考えました(今の私がそうである様にキャッシュポジションが異様に膨らんでお金の行き場が無かったのです)。
でも実Cost ROI(住宅投資を勧める会社/人が呈示するOut of Pocke ROIでは無いです)をRental Incomeの50%を補修・保険・税金に費やすと仮定し該当地域の平均空き室率を掛け合わせて計算したら、良くて8%、厳しく見込むと5%でした(笑

一回自分で想定している地域の住宅事情に照らし合わせて予想ROIを計算するといいと思いますよ。地域差が大きい投資なので。

Chee 2013/02/06(水) - 18:35

今、自分で作ったスプレッドシートを確認したら、空き室率を入れて賃貸収入の５０％が消える計算になっていました。
いろんな人に当たってみているのですが、今のところ、数字だけで見ると、一番率がいいのは、MAの治安の悪いところに、うちのガスコンバージョンやってくれたプラマー（フリッパー/大家）と一緒に、REOのMulti-familyを買うというのです。
うちは、不動産屋もプラマーもローンオフィサーもRIに親戚いるので、最初はそこで見ていたんですけれど、プロパティータックス高くて無理！
でもMAだと、ROIは１０％は余裕で超えます。プラマーによると問題起こらなければ２０％近い。
自分の労働力MAX＆命がけでいけば、超えるかも。ｗ
キーは、multi-familyをパートナーと買うというところで、個人では無理ってところですね。。。
このプラマー、１人でガットリノベーションやる人なんで、最悪部屋をめちゃくちゃにされても、復活できそう。。。でも、場所柄、セクション８覚悟だそうで。T T

久美(ゲスト) 2013/02/07(木) - 00:17

記事をざーっと斜め読みしただけなので、間違っているかもしれませんが。。。

この家族はミリタリーで、移動のたびに家を買った。その家はきっと基地の近くなのですよね。そしたら、普通に家を貸すのではなく、ミリタリーのハウジング・オフィス経由でミリタリーの家族に家を貸すとします。メリットは、

1.家賃の取りはずれがない。ミリタリー（政府）が毎月払ってくれます。
2.ミリタリーのハウジング・オフィスに払う手数料は無料。
3.通常のメンテナンスはハウジング・オフィスが無料でしてくれる。（ただし屋根の葺き替えなどの大規模修繕はムリでしょう。）

なので、一般のアメリカ人が普通の街で家を貸すリスクが、この家族は著しく低いのだと思います。デメリットとしては、

1.その町から基地が撤退・縮小した場合

ぐらいしか思いつきません。ただキャッシュが少ないのが気になりますが、こういうミリタリーの人は、なんだかんだと言ってサバイバルしそう・できそうです。

so(ゲスト) 2013/02/07(木) - 15:51

ミリタリーハウジングは、ミリタリーと契約した会社が管轄していて、そのハウジングを借りる人は、家賃手当をもらわない代わりにメンテ・家賃などはその会社がしてくれる、というものだと理解しています。
なので、ミリタリーハウジングオフィスは一般ミリタリー人の物件までは管理してくれないと思っていたんですが・・
（もしその情報があったらぜひ教えてください！！）

ただ、基地が近いと、ミリタリーの借り手は付きやすいと思います。ミリタリーの借り手さえつけば、家賃は滞ることなく支払いされると思います。（しかし、政府から直接支払われるわけではないので、借り手が払ってくれなければそれまでですね。）
しかし、借り手が付かなければそれは一般人のリスクと同じではないでしょうか。

この人はArmy　Major（オフィサー）な上に、アフガニスタンにまで行っている身分なので、ミリタリーとはいえ収入は平均よりも多いでしょうし、奥さんも元ミリタリーなら、なにかしらベネフィットがあるのではないでしょうか。（奥さんの名前でもVAが借りられるのではないか、と。）・

我が家も、不動産を所有しています。転勤になるようなら、貸して、家賃収入を・・・と購入当初は思っていたのです。
しかし、現実的に貸す手間やwhat ifsを考えると、「もう売ってしまおう」とさえ思うほど、自分たちには度胸がない（不動産のリスクを抱えたくない）と気がつきました。笑

知り合いが一軒やを借りていたのですが、蛇口が流れっぱなしであふれていると長時間気がつかず、床やベースボード等、それはそれはスゴイことになっていました。その人の一言「もう、お気に入りの家具がだめになって大変だわ！だけど、家の修理は私じゃなくて大家さんは保険だし。Deductableとかいくらなんだろうねー！大変なんじゃない？」とさらっと。（あんたのせいでしょうが！って思ったんですけどね）
それを聞いて、あぁ、やっぱり自分たちが大事に扱うようにテナントも大事に扱ってくれるとは限らないなと思い、貸すことに非常に躊躇しています。
他にもいろんな本当に色んな話を貸し手・借り手から聞いたことがありますが、どれもhorrorです。まぁ、普通の良いテナントが話題に上らないだけかもしれませんが。

なので、想像しただけで不安で眠れないわたしは、ここに住めないときがやってきたら売ってしまおうと思っています。（すごくいい時期に、すごくいい場所（so calです）に買えたので、長い目で見ると貸したほうがいいのはわかってるのですが。）F Friesさんと同様、リーマンショック時は「リタイアメントは今が買いどき買いどき！」と、全然不安じゃなかったのですが。（でもこれは私が２０代で比較的時間があるからかもしれません）リスク感覚はほんとうに個人差ありますね。

この記事の家族は、不動産に関しては、私のように無駄に不安にならないタイプなんでしょうね。わたしもその度胸が欲しい・・

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