家を売りに出している時、次の購入する家を探すのは大変ですね。

今の家を売り、州外に引っ越す場合、いくつかのオプションがあります。

1. 資金力に余裕があり、新しい土地でどこに住みたい（学区や交通の便といったさまざまな環境、そこのマーケットの状況などすべてを勘案した上で）か、はっきり決まっている。

この場合は、迷うことなく新しい家を購入すればいいと思います。新しい家が決まってから今の家を売りにだせば、引っ越しのタイミングも合わせやすいでしょう。

2. 同時に二軒の家のローンを払えるほど資金力に余裕がない。

２００７年頃までは、今の家が売り出し中なら、新しい家のローンの認可が簡単に降りましたが（一時的に二軒の家のローンを抱えることになりますが、ローン会社はそんなことあまり気にしていませんでした。）、最近は二軒のローンを一時的にでも抱える場合は、二軒分合算して収入の何パーセント以下でないといけない、とかいろいろうるさく言われます。

こういう場合は、マーケットさんも書かれているように、新しい場所ではとりあえず賃貸（アパートでも一軒家でも）し、今の家が売れてから新しい家を探すのが無難だと思います。知らない土地で家探しをする場合、学区の良し悪し、知り合いが住んでいる、とかそういうツテで家を探すことになると思いますが、実際住んで、周囲の噂などにも注意しながら探すと、掘り出し物が見つかる可能性が高いと思います。

3. 現在の家と新しい家をタイミングを合わせて売買、転居する。

今の家が売れたからと言って、何日で退去しないといけないと法律で決まっているわけではありません。すべてネゴシエーション次第です。例えば、今の時期に良いオファーがあったとしても、クロージング（売買契約の最終的な締結）は学校の年度末（今年の５月か６月）まで待ってもらうことを条件に入れることも可能です。学期途中で子供を転校させないため、そういう条件を付ける人はいっぱいいます。同様に、次の家を今から探しはじめても、クロージングは夏、という条件でオファーを入れることもできます。

引っ越しのタイミングがうまく合わない場合（例えば、今の家のクロージングが３月１５日、次の家のクロージングが４月１日）、３月１６日から４月１日まで、今の家を次の買い主から賃貸することを条件に入れることもできます。

もちろん、こういう条件は売り手、買い手双方が合意しなければ、契約は成立しません。３月１日クロージング、即日入居という条件でなければサニーさんの家は買わない、という買い手が現れるかもしれません。この場合、不便を覚悟の上で家を売ってしまい、しばらくアパート住まいをする方が得なのか、このオファーは断って別の買い手が現れるのを待つのがいいのか、判断する必要があります。

ひとつ注意しなければならないのは、現在の家をサニーさんの提示した希望価格でキャッシュ（ローンでなく）で買いたい、他に何も補足条件なし、というオファーが入ったら、これはオファーを受け入れなければ法的トラブルに陥る可能性があるという点です。前のサニーさんの投稿で、エージェントが市場に載せずに売ろうとしている、とあったのですが、エージェントを通して売ろうとしているからには売り主側の希望価格を設定したはずですが、どうでしょう？建物なしの土地だけの評価額よりも低いオファーが入ったとのことですが、希望価格を不当に低く設定していませんか？

家を買うときのインスペクションは、たいてい不動産エージェントが紹介してくれると思うのですが、あんまり厳しく点検すると、せったくの商談がまとまらなくなる可能性があるので（物件や地域にもよりますが）、「ほどほど」の人が好まれるようです。

インスペクションには自分で立ち会うようにしてください。あとでレポートを送ってくれますが、実際にその場で見ながら説明してもらう方が、ずっと理解しやすいです。地域ごとの慣習にもよりますが、希望すれば修理額の見積もりも教えてくれるはずです。

インスペクターが指摘した箇所というのは、全部修理しなければならないというものではありません。たとえば、わたしが以前に買った物件では、（市の条例でそう決まっているので）使用していない電気のコンセント全部に、幼児が指や物を突っ込むのを防ぐためのカバーをつけなさい、という指摘がありました。（カバー１個１ドルで２０カ所、合計金額２０ドル、といった感じです。）でもうちは子供がいませんので、その指摘は無視しました。別の例としては、古い家では窓ガラスの一部にヒビが入っていたりします。でも、入居後、断熱効果を上げるために家じゅうの窓を取り替えるつもりなら、現存のガラスにヒビが入っていても関係ありません。逆に、入居後すぐに窓を全面交換するつもりがないのなら、その物件を買う条件として、売り主にその窓ガラスの修理を要求することもできます。

一方、屋根が古いとか、シロアリ（termite）の被害があるとかいう指摘は、ぜったい修理をする必要があります。この場合、屋根の葺き替えの費用が１万ドルと見積もられた場合、売り主が修理するのか、売り主と買い手で費用を折半するのか、その分、値引きしてもらうのか、あるいはその物件はあきらめるのか、いろんな事例が考えられます。どの方法でないといけない、ということはありません。交渉次第です。値引きしてもらう場合、売買価格から１万ドル（あるいは双方で折半して５０００ドルということもあるでしょう）引くこともできますし、売買価格はそのままで、売り主が買い手にクロージングのときに１万ドル払う、という方法もあります。エージェントは売買価格から引くことは嫌います。というのは、エージェントのコミッションは売買価格を元に算出するので、売買価格が下がるとコミッションが減るからです。逆に売り主、買い手にとっては、売買価格が下がれば、不動産取引に関する税金も下がるし、固定資産税の評価額を下げる根拠にもなるので、悪い話ではないはずです。でも、売買価格が変わるとローンの書類も作りなおさなくてはならないので、クロージングが遅れる可能性もあります。

不動産売買の慣習というのは、本当に地域によって違います。例えば、大都市（ニューヨーク、ロサンゼルス、シカゴなど）では今ではエージェントの他に不動産弁護士を雇うのが普通ですが、よほど特殊な事例以外は弁護士を雇わない地域もたくさんあります。手付金の額、さまざまな手数料のどれをどちら（売り手、買い手）が払うかも、地域で違います。ですから、細かい点は当該地域の慣習に従うのがよいと思います。

＞その家を買うのをキャンセルする事は可能でしょうか。

このようなことを前もって予想して、オファーにはいろいろな条件を付けるのが普通です。つまり、「以下の条件が満たされた場合、これこれの値段で、この物件を買いたい」というのがオファーの書類の内容です。

よくある条件（contingency）としては、
1. ローンが確保できる。キャッシュで買う場合は、この項目は当然ありません。売り手、買い手が値段に同意しても、ローン会社が「この家の評価額はもっと低いから、これだけの金額でローンは組めない」あるいは「この買い手の収入ではこれだけのローンは認可できない」などと言うことを想定してのものです。

2. インスペクションの結果が満足のいくものである。予想外に修理費がかかりそうな場合、この項目をもとに、オファーをキャンセルできます。途中で気が変わって、その家が欲しくなくなった場合も、この項目を持ち出すことが多いです。

3. （現在の持ち家がある場合、）今の家がこれこれの期日までに売れること。現在のように不動産市場があまり活発でない場合、この条件のあるオファーはあまり喜ばれません。でも、資金繰り上、今の家を売らないと次の家が買えない、というのはよくあることなので、比較的頻繁に見かけます。

あとは、不動産弁護士を雇うのが普通の地域では、弁護士が書類を確認して不備がないと保証すること、とか、転勤に伴う場合は、転勤が取り消しにならないことが条件だったり、などがあるでしょう。

オファーには、さらに、「このオファーの日から何日以内にこれらの条件を満たさねばならない」という一文が入ります。ローンの確保やインスペクションに、だらだらといつまでも時間がかかっては、売り主にとっては、このオファーの話を先に進めるべきか、他の買い手を探すべきか、決断がつかないからです。

買い手は自分の身を守るため、考えられる限りのマイナス事項をcontingencyに列挙し、ひとつひとつそれをクリアしていきます。逆に売り手にとっては、contingencyが少なければ少ないほど、家が売れる可能性が高いので、そういうオファーは喜ばしいものといえます。

これらの条件が満たされなければ、内金を返してもらうことができます。内金を売り主に直接渡してしまうと、「そのお金はもう手元にないから返せない」などというとんでもないことが起こる可能性がありますから、「エスクロー」という仕組みで、売買が完全に終了するまで第三者がお金を預かります。

内金の相場は、その土地の慣習に従います。これは法律で決まったものではありませんから、本当はゼロでも良いのです。でも、家という高額の品物のやり取りですし、書類のやり取り、インスペクションなど大勢の人の時間、努力が関係してきますから、「わたしは冷やかしでなく、本気でこの家を買いたいと思っているのですよ」という証拠を見せるために、内金を入れます。わたしが最初の家を買ったとき（１５年以上前）は、エージェントに「最低１０００ドルは入れてね」と言われました。最近では買値の１％とか、５０００ドルとか言われました。

買い手が修理を希望したからといって、必ずしも売り手は修理をしなければならないわけではありません。売り手は修理を断ることもできます。見積もり５０００ドルの修理に対して、「そんな修理はしない。かわりに家の売値を１０００ドル負けてやる」と言うこともできます。その売り手側の条件を飲むかどうかは、買い手がどれほどその家を欲しいかによります。（基本的に不動産売買では、家にfall in loveしたらダメです。売り手の条件が気に入らなければ、「じゃあ、この家、いりません。さようなら。」と言う度胸が必要です。）

たとえ売り手が修理に同意したとしても、短期間に実行するのが難しい修理もあります。例えば、寒い地域では、冬場は外のペンキ塗りは不可能です。そういう場合は、双方が合意した修理代に相当する金額をエスクローに入れて、クロージングのときに清算することも可能です。

不動産売買は、スーパーで食品を買うのとは違って、すべて交渉次第です。もちろん法律で決まっていて、交渉の余地のない部分もありますが、値段、修理、明け渡しの時期、費用の分担、全部交渉の対象です。

あと、家を売る場合でも買う場合でも、サニーさんが理解するまで説明してくれないエージェントは使わない方がいいと思います。エージェントは顧客のために働くことによってコミッションを貰うのですから、ちゃんと説明する義務があります。

>費用の分担とは修理の費用の事ですね。

修理の費用はもちろんのこと、「すべて」「なんでも」交渉の対象になります。

今のように金利が低い時代には想像もつかない話かもしれませんが、金利が高く住宅市場が停滞していた頃は、ポイントを払うことでローンの金利を少し下げることができたので、「売り主が買い手のポイントを払う」という条件をつけることも珍しくありませんでした。

先のコメントにも書きましたように、ローンのポイント（ローンを借りるとき、ポイントを払うと金利が低くなります。今のように低金利時代にはあまり関係ありませんが、昔、住宅ローンが年利１０％とかいう時代には、ローンのポイントをどのくらい払うかは、結構重要な問題でした。）は昔はよく交渉の対象になりました。

ポイントに関しては、このサイトの中に、Nobuさんが書いてくださった説明があります。
http://fiplanning.com/buyinghome/buyinghome2-2.html

本当に、なんでも交渉の対象にしていいのです。修理費用だけじゃなくて、title insuranceの費用も、弁護士の費用も、クロージングの様々な手数料も。地域毎の慣習で、この費用は売り手が払う、この費用は買い手が払う、となっているものが多いですが、別にこれも法律で決まっているわけではありません。他には、庭の手入れが悪いから、landscaping allowanceとして売り手が買い手に２０００ドル払う、とか、家の内装が古いからinterior design allowanceとして５０００ドル払う、とかいうのも見たことがあります。それなら売値を下げれば良いようなものですが、こういうオマケをつけると得したような気になる人間の心理を見越してのものと思います。

キャッシュで買うbuyerは、当然、ローンを組むのに必要な経費はありませんし、「ローンの認可が降りなければ、このオファーは無効とする」というcontingencyもありませんから、売り手にとって非常に好ましいbuyerです。でも、キャッシュで買うにせよ、ローンを組むにせよ、それ以外の点ではとくに違った点はないと思います。