不良債権はどうなるの？

私の周囲にも不思議な人（アメリカ人同僚）がいます。

彼女は、バブルの頃に天井でコンドを買い、その後結婚、コンドでは手狭なので、大きな一軒家を購入後、コンドをショートセールで売ろうと銀行にお願いのFAXをしていました。（そのお願いFAXがエラーで戻ってきて、会社のフロアーの複合コピー機の横に置いてあったのを多くの人が目撃。）

彼女も夫婦ともども高級車に乗っていて、家も豪華に飾っています。車も、家も、家のアップデートもローンで、小市民の私からすると本当に恐ろしいほどローンまみれです。仕事はCPAなので、ショートセールやフォークロージャーなどクレジットに悪影響があると、仕事にも差しさわりが出てくるはず（！）なのですが、普通に仕事をしています（これが本当に不思議）。

いくらローンがあろうと、返せている内はいいですが、返せなくなって税金のお世話になるようでは、やっぱり真面目に生きている人間からすると正直勘弁して欲しいです。

話は変わって、私の夫の祖母は、大恐慌時代を生き抜いた両親に育てられたせいか、親族一ケチで有名ですが、一番お金持ち、と言いますか、お金に余裕があります。ケチだけども使うところで使うので、優雅に見えます。祖母を見ていると、身の丈にあった生活と言うのが、結局は長い目で見れば一番良いのだなぁ・・と思います。

レンダーがフォアクローズした家を売っても清算できなかったローン残額をDeficiencyと呼び、借り手を追いかけてこれを請求できる権利（Deficiency Judgment）がレンダーにあるかどうかは州の法律次第です。

ローンの種類や状況にもよりますが、カリフォルニアのようなNon-Recourse Stateでは請求できないことが多い。

なぜそんな法律があるかというと、おそらくPersonal Bankruptcy（自己破産）といった制度があるのと同様に、借金の重荷を背負って人生を台無しにするのは残酷だといった人道的立場からの消費者保護が目的ではないかと想像します。そういう法律を作った人達も、今度のような（多くの人が無責任に借りて意図的に債務を履行しない）事態を予想はしていなかったかもしれませんが。

（ディケンズの時代の英国では借金が返せない人達を入れる監獄があったそうですから、世界はずいぶん変わったもんですよね）

Recourse Stateも事情は色々ですが、レンダーが残高を請求する権利があっても、実際に借り手を追いかけて請求することは過去は比較的稀だったようです。おそらく、回収費用に比例して回収チャンスが低いせいじゃないでしょうか。でも、Strategic　Foreclosure（お金の余裕あるけど意図的に債務を履行しないこと）が増えてきた今は請求するケースも増えてくるかもしれません。Deficiency Judgmentに関し法廷やレンダーがこれからどう動き、各州の法律がどう変化するか、業界の人達も虎視眈々と見守っているようです。

Short-Saleもローン残額に対してPromissory Note（約束手形）に署名しないと、レンダーの許可が得られないことがよくあります。Promissory Noteがあれば、レンダーは残額を請求することが出来るはずですが、これもこれからの展開が見守られている所です。

これらの不良債権は基本的にレンダー（銀行、Mortgage　Backed　Securitiesやその派生商品を買った投資家）の損失です。そのモーゲージをFannie Mae　や　Freddie　Macが保障していたり、レンダーである銀行が破綻して・破綻しかけて政府が資金を注入すれば、その損失の一部なりが税金で賄われる可能性も出てきますね。今はモーゲージ市場が半国営化されているので直接の影響は無いものの、いずれ民間に戻った際に借り手のクレジットリスクとして計算され、モーゲージの利子が高くなるということもありえるかもしれません。

私は逆境にしてなお楽観的・お気楽でいられるアメリカ人がちょっと羨ましい。レントもモーゲージも払わなくていいから貯金ができたし、買い物行こうとか（笑）。

はじめまして横から失礼します。
私はこういう人たちの生活の尻拭いをさせられるのはごめんです。机上の問題のうちはいいですが、ウチは義弟の火の粉がかかるのではと懸念しています。64歳の彼はずっとそういう生活をしてきて、サブプライム被害者でもないのに、サブプライム救済処置に申請して許可され（これも不思議）、モーゲージを今後40年（104歳！）に延長してもらってます。

それで月額が1000ドルから500ドルに下がったと喜んでいるけど、救済処置は数年の息継ぎだけなので、じきに1000ドルかそれ以上に跳ね上がって払えなくなるでしょう。夫婦ともにリタイアで貯金もなく、両親から受け継いだ家から出たくないと泣きつかれそうな気がします（今までずっと親に無心してきた人だし）。

これが国レベルの問題の縮図だというのは単純化しすぎでしょうが、こういう人の割合が多くなれば、まともに生活してる人がバカを見ると思います。特に今60代半ばの人は40年ローンだろうがI don't care（義弟のせりふ）で、死んだら関係ないから使ったもの勝ちと平気なのでは？

だいたい銀行はなぜ今の家の価値以上の金額をモーゲージとして許可するんでしょうか。40年のうちに値上がりするからOKってこと？

多くのアメリカ人が身の丈以上の生活をするのは、メディアの影響も多分にあるのではないでしょうか？TVにしても映画にしても雑誌にしても、ミドルクラスのはず（！）なのに、車が大人の人数以上にあったり、ジャグジーがあったり、プールがあったり、無駄なもの（生活必需品ではない高級品）が本当に多いですよね。

2008年の危機の後、週日の昼間にショッピング・モールに用事があって行ったのですが、駐車場が満車で、高級デパートの紙袋を持った人を多く見かけました。アメリカのニュースでも不景気と多く言われていたのに、世間一般はまったく危機感を持っていないのか、、、本当に不思議な光景でした。

仲の良い同僚（メキシコ移民1世のSE）にこの話をしたら、「アメリカ人は何も学んでいない。だから痛い目にあう。」と言っていました。

私たちが出来る事といえば、身の丈以下の堅実な生活をし、身近な人を啓蒙するしかないのかなぁ・・・という気がします。

When the going gets tough, the tough go shopping...

っていうのが不況アメリカのマントラですからね。

ま、そういう人がいるからPersonal Consumption Expenditureが順調で景気を支えているんでしょうが。

でも、水面下でRetirement Crisisは進行しているんじゃないかと思います。その真相が表面化するのは10年後、15年後になるのかな。アリさん達がキリギリスさん達をサポートするなんて結末にならなければ良いのだけど、何となくそういう方向に進みそうな気もする（笑）。

>アメリカ特有の訴える人たちが出てこないのでしょうか？
被害者といえるのは納税者であり、具体的に誰というのがいないからではないでしょうか。銀行はtoo big to failで救済し、サブプライム被害者は too many to failで救済。地道に生活してる者は何も救われない。

義弟がサブプライムでもないのに救済を許可されたのは、銀行が1件でも多く政府の補助金を受けたいからではないかと推察します。

25年も前に2部屋増築しただけの費用をまだ払いきれていないのは、折々に新車やボート、旅行などの費用をクレジットカードで払い、毎月ミニマムだけ返済していくうちに膨れ上がり、カードをconsolidateしたり、家を担保にキャッシュを引き出し、それを全部モーゲージに組み込んできてるからです。だから何の代金をいつどこに支払っているのかさっぱり分からない。サブプライムの不良債権は挽き肉をソーセージにしたようなものといいますが、それと同じです。

こういう生活を何10年もやってきた義弟が例外的とはいえないでしょう。モーゲージが数年後に上がって払えなくなっても、私は一切援助はしないとつれあいに釘を刺してます。そのときはまたリファイナンスでさらに40年延ばしてもらえばいい・・・案外、すんなりリファイナンスされそうなのがコワイです（^^）

アメリカのこのような現実に苛立ちを感じる度に、では自分は日本に戻りたいか？と考えると、いや、やっぱりアメリカにいる、と他の理由から思います。私は自分で選択してアメリカに来た身なので、自業自得？！といいますか。政府の制度なんて私達庶民が変えることなんてできませんから、結局は自分ができることをしていくしかないのかな、と思うのです。後は、自分なりに幸せに生きていきたいな、とも思います。

アメリカにはモーゲージ審査で年齢差別（人種、宗教、性別なども同様に）してはいけないという法律があったはずです。その法律が実際にどう解釈・行使されているのかは不明ですが・・・。

リタイア年齢の人たちがまだモーゲージの残高をずいぶん抱えているというのもRitirement Crisisの一端でもある。

政府はリーマンショック後に大銀行を救済した都合、何らかの消費者側救済措置をしないと政治的な釣り合いが取れなかったんでしょうが、モーゲージ救済措置はほとんど効果を成していないし、First-Time Homebuyer Tax Creditは暫定的効果しかなかったし、無駄に税金を使ったなぁという感はありますよね。

２００９年２月ジャーナリストRick Santelli氏がCNBCで行った即席演説をきっかけに、政府の浪費者救済に対する一般市民の怒りが高まり、TEA Partyと呼ばれる政治運動の組織化が進んだ（・・・と現代史教科書のように書いて見る）。

http://www.youtube.com/watch?v=fQQfzXQ6UjA&NR=1

でも、怒れるミドルクラス納税者も実は老後の介護保険・介護資金は持っていなくて、どっぷりMedicaidに頼るつもりだったりするので、純粋な犠牲者ではないのかも。

誰も政府と無縁では生きて行けないものの、これからしばらくは階層間のゼロサムゲームが続きそうですね。

以前は、アメリカへ移民した一世達（日系人に限らず他の移民も）が齢を取るとやたら政治的に保守化していくのを不思議に思って見ていましたが、自分や同世代も少しずつその方向に流れつつあるのかな（汗）。ちょっと自分が怖い（笑）。

masa7fさん、

仲の良い同僚ですが、IT部門のマネージャーなので、メキシコ移民1世といえど一般的な中南米からの移民1世とは違うかもしれませんね。彼の奥さんはアメリカで歯科医を開業していますし。家もサンディエゴの良いエリアに２軒あって、１軒は貸し出しているそうです。仕事も真面目、締まり屋・・という事で日本人ぽい（これもステレオ・タイプ？！）です。

家のまわりで、昔$200Kで買った家を今$600Kで売りに出していて、なのにショートセールという家があるのですが、どうしてだろう？？？と不思議でした。Equity loan　$100Kがあっても益が出るはずなのに、ショートセール。。。cachacaさんの説明を聞いて、なんとなく納得できました。

夫の祖母はかなりの締まり屋ですが、夫の両親（ベビー・ブーマー世代）は散財タイプです。仕事が大手航空会社勤務なので助かっていますが（ユニオンが強い）、私から見ると無駄がかなり多く心配です。大恐慌の影響を受けた世代とそれ以降では、消費行動がかなり違うのでしょうか。私の子供たちも、TVのおもちゃのCMを見ては「あれが欲しい、これが欲しい」と言うので、今から頭が痛いです。。。

だからアメリカを去るといった程の問題でもないですが

>では、代替策として、どのように対処するのが良いとお考えですか？

個々の消費者が自分の選択の利益は享受できても、そのフルコストを負わずにすむという制度は、遅かれ早かれ無責任・非合理な選択に繋がるので、いずれ何らかの是正は必要かと思います（まあ、基本的人権を損なわない程度でボチボチ）。

住宅ローンがフル・リコースで自己破産が難しい国（スペインやアイルランド）でも住宅バブル起きているので、完璧な是正ではないのでしょう。でも、アメリカにあるようなStrategic Foreclosure(払えるのに意図的に債務を履行しないで家をフォアクロージャーに流す)は防げそう。そういう国では、代わりにCommercial Loanが一気に焦げ付くようですが（日本もそうだった・・汗）。

このアリv.s.キリギリスの政治問題は、そのままEMUのドイツv.s.ギリシャの利害問題でもあるし、世界中至るところで繰り広げられているドラマなんでしょうね。イソップの寓話の結末もそろそろ書き換えるべき？

>では、代替策として、どのように対処するのが良いとお考えですか？
クレジットカードのconsolidateを禁止し、家を担保にキャッシュを出すのは頭金と払ってきたモーゲージのEquity部分の合計までにすべきです。まだ払ってもおらず、家を売って儲けたお金でもない架空のお金は狸の皮算用にすぎません。

でもこれは不動産業界が猛反対するはず。低所得者に家を買わせるインセンティブだから。それに一般市民も猛反対でしょう。期待する値上がり資産からのキャッシュなしには生活が成り立たなくなってる人が多いからです。これが根本的な問題です。

納税者負担だと、各自の懐はそう痛まないので自分だけまともにやってればそれでいいわけですが、いずれ社会の二極化がさらに進んで「ソイレントグリーン」になるのではなどとつれあいと話してます。

＞でも、怒れるミドルクラス納税者も実は老後の介護保険・介護資金は持っていなくて、どっぷりMedicaidに頼るつもりだったりするので、純粋な犠牲者ではないのかも。
仰るとおり。アメリカ人はソーシャリズムの一言に異常反応しますが、すでにその世話になってるわけです。ソーシャルセキュリティしか収入も貯金ものない人やすでに介護も医療も100％Medicaidに依存して一銭も払ってない人が、オバマはカラードだからと保守系候補や、あろうことかTEA Partyに賛同するのは一体どういう思考経路なのかと思います。

＞このアリv.s.キリギリスの政治問題は、そのままEMUのドイツv.s.ギリシャの利害問題でもあるし、世界中至るところで繰り広げられているドラマなんでしょうね。
これも仰るとおりですが、一般論のうちは大局からの見方ですみますが、実際に家族にそういうのがいると、やっぱり苛立つんですよ・・・人間として器の小さいってことしょうが（－－）

私も目の前で同僚（アメリカ人女性）のStrategic defaultを見たときは、「え～～！？こんなのアリ～～！？！？」と驚きとともにずるい！！と思いましたので、苛立つお気持ちは良くわかります。。。彼女は、メルセデスの大型SUV（新車）も新居と同時期に購入して（2010年）、それからコンドをWalk awayしたので。それまで彼女のルーツであるヨーロッパの国をバケーションで訪れたり、結構したい放題でした。

彼女がWalk awayすることを金融機関は予想しなかったのか、それとも予想しても新しい家のローンから生まれる利益のほうがプラスだったのか、不動産バブル崩壊後に20%の頭金なしで家のローンをOKしたのですから、金融機関の責任はやはり大きいと思います。

＞不動産バブル崩壊後に20%の頭金なしで家のローンをOKしたのですから、金融機関の責任はやはり大きいと思います。
いまだにそんな甘い査定とは信じられないです。金融機関はどうせ政府が救済してくれると思い、一般市民もいざとなったらStrategic defaultがあるさとのんきで、最終的に納税者に付けが回るけど、それも広く薄くなので誰も文句言わないといったところでしょうか。

皆さんにお聞きしたいです。
おつれあいの親や兄弟・姉妹にこういう生活をしてきた人がいて、今ではクレジットカードも発行してもらえない。モーゲージが上昇して払いきれなくなったのに、安アパートに住むのは嫌だから、なんとか援助してよ、と泣きつかれたらどうします？

＞20%の頭金なしで

彼女は、去年のクリスマスの頃「1stモーゲージからの請求は来ているけど、2ndモーゲージからの請求がまだ来ていない。なのでそのまま（＝払っていない）にしている。」と言っていました。その「2ndモーゲージ分（請求が来ていない＝支払っていない分）でクリスマス・ショッピングに行く。」と言っていたので、私は心底驚き、驚きのあまり何も言えませんでした。あれから1年近く、まだ無事新居に住んでいるので両方のモーゲージはちゃんと支払っているのだと思います。

＞安アパートに住むのは嫌だから、なんとか援助してよ、

私の義理家族も危ないのが居ます。でも私は援助しません。自業自得だからです。こちらもいつレイオフにあうか、どんな困難にあうかわからない。なので身の丈以下の堅実な生活を心がけているのに、義理家族といえど散財した後始末をするなんて冗談じゃないです。夫は以前、私に内緒で金銭的援助をしたのですが、義理の弟家族はそのお金で大型TVを買い、旅行へ行きました。

＞でも私は援助しません。自業自得だからです。
そう思いますよね。でもCheeさんがいわれるように、同じ問題を政府と銀行は救済してるわけです。

＞夫は以前、私に内緒で金銭的援助をしたのですが、義理の弟家族はそのお金で大型TVを買い、旅行へ行きました。
（＾０＾）　ウチの義弟もそんなところだろうと思います。そして援助したお金は決して返ってこない。